根据法国商法典第145条 5的规定。除去传统的369商业合同，合同双方可以制定一个不超过三年的短期合同，哪怕是算上学的时间，也都不能超过三个月，在三年之后，双方不能再签署同样的短期合同，要不就是到了三年之后合同自动解除要不就是双方到了三年之后重新签署一个新的商业合同。
23个月或者35个月，总之少于三年36个月的合同都称为短期合同，在合同到期之后，要不房客把场地还给房东，要不全重新签署一个新的合同。
那我们有时候在商业合同里边遇到的23个月的商业合同是什么呢？其实这是一个旧的体系里边的一个操作方式，以前法律的规定是，三年之内的合同都称为短期合同。在2008年8月4日，商业合同法改革之后，把这个两年的期限改为了三年，但是仍然有一些律师，或者商业操作当中沿用这个方式，认为不超过23个月，就没有超过两年，就是短期合同，其实并不是这样的。新的法律的规定是没有超过36个月，也就是说刚才说的三年，都是被认为是短期合同。
那如果签了一个23个月的合同，是否可以再续签一个呢？是可以的，只要两个合同的总时间加起来不超过三年，都能被称为短期的商业合同，非正规的商业合同。
和369合同不一样，23个月的合同或者35个月的合同，到期之后，它是属于一个有具体规定时间的合同，所以要23个月或者35个月之后不打算再续约，是不需要提前通知房东的。而在369合同之中，假如说到期之后不打算再续约，是要提前6个月写信告知房东的。根据法国最高法院1986年3月5日的判决，在非长期商业合同也就是说上面说的，23个月或者35个月合同当中，到期时房客可以自动离开，而不需要提前告诉房东，而合同里面规定的需要提前告诉房东的这样一个条款也是无效并且没有意义的。
那如果不想把这个短期合同变成商业合同应该怎么做呢？为了保障双方的利益，从房东的角度上来说，要在到期之前明确告诉房客，他不想再续合约，而要告知房客准确的离开时间，而对于房客来说，假如他确定不再续约，也要明确告诉房东他离开场地的时间，以免产生一些不必要的非法侵占的费用。
以上说的这些短期商业合同，其实它是不包括季节性的合同，比如只是租一个夏天，一个冬天，那这时候这里所说的短期商业合同的条款就不适用了。
那无论是23个月或者35个月，短期商业合同和正式的369合同的主要区别是什么呢？主要区别其实是有两个方面。
第1个方面就是要确定租客是是否他的商业无形资产的所有人，什么叫商业无形资产呢？通常我们在卖店的时候或者买电的时候，都会有一个价格，那这个买卖店的价格是什么呢？是这个店的客源制定的品牌，或者这个店所在区域能带来的一些优势，那这时候我们买的就是商业的无形资源。now，如果我们在短期合同当中并没有涉及买店卖店呢？那种无形资源有什么关系呢？其实说的是，假如说房东再转手卖掉这个场地，或者场地会被重新征收的时候，给租客的赔偿，并不会考虑这个无形资源的价值，理由就是，短期租赁它并不是一个固定的商业关系，所以他获得的赔偿和369商业合同里边获得的赔偿并不是一样的。369商业合同里边，若房子被卖掉或者被征收，房东要给予房客一定的赔偿，这个赔偿的计算里边就会包括这些无形资产的价值，也会考虑这个店的营业额，还有潜在的市场能力。所以短期商业合同能获得的赔偿就会少很多。
第2个方面就是，369合同当中，每次房租的增加，都会有一个政府规定的上限的参数，房东并不能无限的，自主的，增加房租，而是有一个上限，在这个范围之内。。而短期的商业合同，对增加房租是没有法律的上限规定的，也就是说，房东可以让你的增加房租，而并没有法律的约束，而仅仅是合同的规定，双方的约定。
综上所述，23个月的合同并不是一个法律规定的合同，他只是在常规的369合同里边之下的一个特例，属于少于三年的商业合同，也就是说，短期商业合同，他受到的法律保护，和369合同所收到的保护并不是一样的，所以各位商业租客在签署商业合同之前，必须要非常谨慎，看清楚里边规定的权利义务，尤其是中短期合同到期之后，续约的条件，除非仅仅是打算短期经营，若是想长期经营，还是建议签署369合同，对商业的无形资产，还有对房租费用，等等，有一个更明确的规定和法律保障。